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プロフィール

マンション管理士の内藤正裕です。自分の住むマンション「ナイスステージ湘南台」での役員経験を生かして、マンション管理士として活動中です。私の本業はコンピューター関連企業のエンジニアですので、マンション管理士はあくまでも社会貢献を目的としたボランティア活動です。ただしボランティアといっても、いい加減な仕事はいたしません。マンション管理士の国家資格保有者として、責任を持った対応をさせていただきます。ただし私はごく普通のサラリーマンですので、マンション管理士としての活動には限界があります。私の手に負えない案件につきましては、お客様のご希望により、他のマンション管理士をご紹介させていただくこともできますので、よろしくお願いいたします。

氏名: 内藤正裕(ないとう まさひろ)
ハンドル名: notes(ノーツ)
生年月日: 1958年(昭和33年) 7月24日(木)
住所: 神奈川県藤沢市湘南台

所属団体:
なし

略歴:
1958年07月 東京都板橋区に生まれる
1977年03月 東京都立小石川高校卒業
1981年03月 東京大学理学部物理学科卒業
1983年03月 東京大学大学院理学部物理学科修士課程修了(プラズマ物理学・核融合専攻)
1983年04月 日本アイ・ビー・エム株式会社入社
1997年09月 新築マンション「ナイスステージ湘南台」に入居
2000年11月 「ナイスステージ湘南台」の第4期理事に輪番制で任命される
2000年12月 「ナイスステージ湘南台管理組合ニュース」の発行を開始する
2001年01月 「ナイスステージ湘南台ホームページ」を開設し、運用開始
2001年11月 規約を改正し、第5期理事に留任する
2002年04月 マンション管理士となる
2002年05月 神奈川県マンション管理士勉強会(後に準備会)に入会
2002年05月 当ホームページを開設し、運用開始
2002年07月 神奈川県マンション管理士会準備会ホームページを開設し、運用開始
2002年07月 友士会に入会
2002年09月 神奈川マンション研究会に入会
2002年11月 管理組合理事を退任し、アドバイザーとして管理組合運営に参加
2002年12月 神奈川県マンション管理士会の設立と同時に広報担当理事に就任
2003年01月 (株)日立グローバルストレージテクノロジーズに移籍
2003年07月 「ナイスステージ湘南台」の理事会により広報委員長に任命される(任期1年)
2005年11月 「ナイスステージ湘南台」の第9期理事長に就任
2005年12月 有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズを設立
2006年09月 神奈川マンション研究会の解散に伴い退会
2006年11月 「ナイスステージ湘南台」の役員制度を2年任期半数改選に改正し、理事長を退任
2007年03月 神奈川県マンション管理士会の広報担当理事を退任
2007年03月 友士会を退会
2007年05月 神奈川県マンション管理士会を退会

資格: マンション管理士(登録番号第0002031064号)、甲種防火管理者

家族: 妻、娘2人

趣味: コンピューター、玄関アクアリウム、ベランダガーデニング、マンション管理

特技: カラオケ

ハンドル名の由来:
notesは英語で「音符」を意味します。学生時代、ギターの弾き語りが得意技だったことから、学生控室の連絡ノートに書き込むときのハンドルネームが「♪♪」(正確には半音符にヒゲのついたもの)でした。インターネット上でもしばらくこの♪♪をハンドルネームにしていたのですが、英語圏の方に読めないことと、日本語圏の方からも読み方を問われることが多く、notesに変更しました。ただし「♪♪」には愛着がありますので、ML等に投稿するときには「♪♪notes」のように表記することもあります。

なぜボランティアなの?:
生まれて初めて輪番制で管理組合理事になり、管理組合って何をやるの?と、インターネットの検索ページで「マンション管理組合」を調べたとき、多くの管理組合の現役役員・役員経験者の諸先輩方が公開しているホームページの存在を知り、そこで紹介されているたいへん立派な管理組合活動の内容を知って、ショックを受けました。それ以来、諸先輩方のホームページを参考に、自分の住むマンションの管理組合活動の活性化に全力を挙げてきました。その結果、管理コストの大幅な削減を達成でき、それまで一度も行われたことのなかった消防訓練の実施や、エントランスに七夕飾りやクリスマスツリーを飾る行事を成功させることができました。その勢いが昂じてマンション管理士の第一期生となりましたが、これもひとえにインターネットを通じて諸先輩方から教えていただいたおかげだと感謝しています。その恩返しの意味で、ボランティアとして活動し、全国のがんばる管理組合役員さんを応援したいと思った次第です。営利を目的とした活動ではありませんので、お気軽にご連絡ください。

マンション管理に対する私の考え方:
マンション管理に一番必要なもの、それは居住者による良好なコミュニティーの形成だと思います。自分のマンションにより永く、より快適に、より安全に住むことができること、それはマンションに住むすべての人々が願うことです。そのためには、管理規約や使用細則によるルール作りや、清掃・点検等の日常管理業務が必要なことはもちろんですが、考え方も価値観も違う、もともとは見ず知らずの住民同士が、同じひとつの建物の中で共同生活をしていくためには、マンション管理という共通の目的を持つ仲間同士として、マンション内に良好なコミュニティーを形成することが最も重要なことだと感じています。ペット、騒音等、多くのマンション問題は、隣人の顔も名前も分からないような未熟なコミュニティーに根本的な原因があると私は考えます。では、マンション内に良好なコミュニティーを形成するにはどのようにすればよいのでしょうか?その答えがマンション管理組合活動の活性化にあります。マンションの住民は、それぞれ職業も趣味も生活時間帯も違いますし、考え方も価値観も違う人の集まりですので、なかなか交流も生まれません。しかし、たったひとつだけ共通のものがあります。それは自分たちの住んでいるマンションを自分たちで維持管理していかなければいけないということです。ところが、管理会社にすべて任せっきりの状態では、住民の間に「自らのマンションを自らの手で管理していく」という共通意識が生まれません。管理組合活動を活性化させ、定期理事会の開催、広報誌の発行、管理コストの削減、消防訓練の実施、等々、そういった管理組合活動を地道にこつこつと続けていく中で、次第に住民の間にも自覚が生まれ、マンション管理という共通の目的の下に、全員が一致団結して課題に取り組んでいく姿勢が初めて生まれてきます。これは自分の住むマンション管理組合の理事として、連続 2期に渡ってその活動の活性化のためにリーダーシップを取ってきた私自身の実体験に基づくものです。マンションの中にこのようなコミュニティーが形成さえできれば、どんな難しい問題に直面しても必ずそれを乗り越えていけるものと信じます。私はマンション管理士としての専門知識と管理組合役員としての経験を持って、みなさんの問題や悩みの解決のためのアドバイスをさせていただくと共に、マンション内に良好なコミュニティーを形成するためのお手伝いをぜひさせていただきたいと思っています。

私の考える理想のマンション管理士像:
マンション管理士試験の内容は下記のようなものですが、単にこれだけの知識があるだけでは私は不十分と考えます。やはり管理組合の役員あるいは特別委員として、管理費のコスト削減や大規模修繕を成功させ、ペット問題や騒音問題、管理費の滞納問題といった一通りの経験を積んできた実績がモノを言う世界だと思います。また、問題を抱えて悩んでいる相談者の声をよく聴き、その人に合った適切なアドバイスをしていくには、ある種のカウンセリング能力のようなスキルも必要であると考えます。法的に正しい解決策を望むなら弁護士に依頼すれば十分ですが、それに加えてその相談者あるいはそのマンションにとってより良い解決策を提案することのできる能力がマンション管理士には要求されると思います。私自身はまだまだ経験が足りず、これらの要件を満たすには程遠い存在ですが、経験を積み、少しでも理想のマンション管理士に近づけるようにがんばりたいと思っています。

マンション管理士試験の内容
(1) マンションの管理に関する法令及び実務に関すること
建物の区分所有等に関する法律、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、民法(取引、契約等マンション管理に関するもの)、不動産登記法、中高層共同住宅標準管理規約、中高層共同住宅標準管理委託契約、マンションの管理に関するその他の法律(建築基準法、都市計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等) 等
(2) 管理組合の運営の円滑化に関すること
管理組合の組織と運営(集会の運営等)、管理組合の業務と役割(役員、理事会の役割等)、管理組合の苦情対応と対策、管理組合の訴訟と裁判判例、管理組合の会計等
(3) マンションの建物及び附属施設の形質及び構造に関すること
マンションの構造・設備、長期修繕計画、建物設備の診断、大規模修繕等
(4) マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること
マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化指針等

私がさせていただくことのできるアドバイス

(1) 管理コストの削減
自分の住むマンション「ナイスステージ湘南台」の管理コストの削減活動に取り組み、相見積の取得により、同一のサービス内容を保ったまま管理会社に支払う定額管理費をほぼ半減させることに成功しました。そのノウハウをご紹介いたします。

(2) 管理組合活動の活性化
毎月の定例理事会の実施、広報誌の毎月発行、消防訓練を初めて実施、エントランスに七夕飾りやクリスマスツリーの設置、等々・・・。管理組合の活性化を行ってきました。この経験から、あまり主体的に機能していない管理組合を活性化する方法について助言いたします。

(3) 管理規約の見直し
管理規約はマンション販売会社あるいはその系列管理会社によって作成されるのが普通ですので、とかく管理会社に有利な内容になりがちです。そのような不合理な規定がないか、チェックいたします。また、そもそも管理規約はそのマンションに住んでいる方がそのマンションをどのようなマンションにしたいかによって、自らの手で決めていくべきものですので、常に見直しを行い、修正していくべき性格のものです。個々のマンションの事情に応じて、管理規約のどの部分をどのように見直すべきなのか、助言いたします。

(4) 管理委託契約の見直し
管理会社と委託契約を結ぶ際に、管理組合が不利にならないように契約書の記述について助言します。また高い品質レベルのサービスを受けるにはどうしたらよいのか、委託契約書の詳細な記述を吟味して助言いたします。

(5) 長期修繕計画と資金計画
長期修繕計画を作成していないマンションもあります。あるいは竣工前に作成されたものしかなく、内容的に疑問点が多い場合もあります。また、将来の大規模修繕等に備えて十分な資金があるのか、修繕積立金による資金計画も確認しておく必要があります。これらについて、管理組合としてどのような対応をすべきなのかを助言いたします。

(6) 良好なコミュニティーの形成
ペット問題、騒音問題等、多くのマンション内トラブルは、マンション内に良好なコミュニティーが形成されていないことが根本的な原因です。マンションに初めて住む方は、とかく鍵ひとつでセキュリティーとプライバシーが保たれ、隣近所との煩わしい付き合いも不必要と思いがちですが、これは大きな誤解です。マンションは専有部分を除いて区分所有者全員の共有物ですので、何を行うにも住人全員の合意が必要となります。また、隣人の顔や名前も分からないような状態では、トラブルの円満な解決など、到底実現できません。考え方も価値観も異なる住人同士が良好なコミュニティーを形成するためには、どのようにしたら良いのか、実体験に基づいてそのノウハウをご紹介いたします。

(7) 管理組合公式ホームページの作成
「ナイスステージ湘南台」ホームページのサイト管理者として、情報公開のひとつの手段として管理組合公式ホームページを開設・運営してきたノウハウをお教えします。

今までに応じた相談案件

01. 管理組合の日常運営
管理組合のまとめ方
意見箱の設置
管理コストの削減方法
電気料金の削減方法
管理組合ホームページの開設
専門委員会の位置づけ
管理組合ニュースの発行

02. 区分所有法・管理規約
理事長の資格
任意規定と強行規定
占有者の議決権の有効性
標準管理規約の単棟型と団地型の違い
電磁的方法による決議
復旧に要する費用の負担
業務委託先の規定方法

03. 総会
特別決議の要件
議決権行使書の様式
議案書にない事項の決議

04. 理事会
理事長の選出方法
理事会と自治会の対立
委員会の設置
理事会の活性化方法
役員の辞任

05. 管理組合の会計・財務
自治会費の妥当性
積立マンション保険と税金
損保会社の破綻に対するリスク管理
予備費の取扱い方

06. 管理費等の滞納
長期滞納問題

07. 管理組合と管理会社
管理会社の変更方法
管理委託契約書の見直し
管理会社との契約期間
管理業者の善管注意義務
契約の更新と重要事項説明
良い管理会社の探し方
相見積の取り方
動きの悪い管理管理会社への対応

08. 義務違反者
違反行為を繰り返す独居高齢者への対応

09. ペットについて
ペット飼育者のマナー

10. 駐車場
機械式駐車場の屋根と固定資産税
駐車場の浸透性アスファルト舗装
鉄部塗装の際の仮駐車場
敷地内駐車場の入れ替え制
違法駐車の対処方法

11. 騒音・ニューサンスについて
マンション内公園の騒音
早朝のラジオ騒音

12. 専有部分と共用部分の区分
専有部分と共用部分の判断

13. マンションにおける事故
ベランダからの落下物

14. 建物・設備の維持管理
駐輪場ラックの使いやすさ
屋上の芝生枯れ
給水圧力タンクの取替え
外壁のひび割れ補修
植栽の枯損
受水槽の水質検査と水道料金
雨水貯留槽と防火水槽の維持管理

15. 長期修繕計画の立て方
長期修繕計画の作成方法

16. 劣化診断(建物診断)

17. 大規模修繕工事の準備について

18. 大規模修繕工事の施工

19. 分譲会社・施工会社とのトラブル
売れ残り住戸の値下げ販売
竣工1年目のアフター補修
アフター補修問題

20. 建て替え問題

21. マンション管理適正化法
契約変更時の重要事項説明

22. その他
マンション管理士試験の勉強方法
近隣マンション建設での建築協定
マンション管理士としての起業

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