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最新エントリ
2006/01/04
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (4:30 pm)
ちょっと遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。

この正月休みを利用して、「ナイスステージ湘南台」ホームページをリニューアルしました。従来のホームページは「IBMホームページビルダー」を使用して作ったものでしたが、コンテンツが増えるに従って更新作業に時間と手間がかかるようになってしまったため、維持管理を効率化するために「XOOPS」を使って再構築したものです。

このXOOPSはコミュニティサイト構築用の無償ソフトですが、高知県のホームページなどでも使われています。ブログと同様にブラウザ上から気軽にホームページの更新作業が出来るので、おすすめです。昨年の夏頃からXOOPSの導入を検討していたのですが、なかなかまとまった時間が取れずに、構想だけを練ってました。

まだコンテンツの移転が完全には終わっていませんが、とりあえず形は出来ましたので、この場でご紹介させていただきました。ついでに独自ドメイン(www.nicestage.org)も取得しました。

マンション管理組合様を応援するために、このようなマンション管理組合ホームページの作成代行や作成指導もお引き受けしますので、ご興味のある方はこちらをご覧ください(^_^)
2005/12/01
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (5:48 pm)
管理組合活動を活性化するために、毎月の定例理事会は欠かせない。しかし、ただ役員が集まるだけでは意味がない。ある管理組合では、毎月欠かさずに定例理事会を開いていたものの、何も出来ずに1年間の任期が終わってしまったというケースがある。

その理事会では、管理会社のフロント担当者がおざなりの管理状況報告をするだけで、理事長も個人的な不満を口にするだけ。解決すべき課題があっても、他の役員は全員黙って座っているだけで何も決まらずに散会。次回は前回の話し合いの内容などすっかり忘れていて、別の解決すべき課題が上がってきても、また何も決まらずに散会という繰り返し。結局1年間、計12回の理事会で何も決めることができず、何も実行に移せなかった。フロント担当者にも理事長にも会議をマネージする能力が無かったという典型的なパターンだが、とんだ時間の無駄遣いだ。1年間もの活動の停滞はその管理組合にとっても大きな不幸だったし、トラブル対応が遅れたことによる金銭的な代償も高くついた。

これほどひどいケースはそう多くはないだろうが、程度の差こそあれ、多くの理事会が同じような症状に陥っていることは容易に想像できる。そもそも会議の進め方など、学校では教えてくれないし、多くのサラリーマンが、会社で無駄な会議を毎日のように続けているのが現実だからだ。


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2005/11/21
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (6:30 pm)
マンション管理士は儲からない商売なのか
平成13年度から平成16年度にかけてのマンション管理士試験の合格者数は16,699人。そのうちマンション管理士情報検索サービスに登録をしているのは、2005/11/21現在で2,290名。合格者の中のたった14%にすぎない。この検索サービスに登録しているということが、必ずしもマンション管理士業を生業とする意思表示とは限らないので、実際に独立開業を目指すマンション管理士の数はもっと少ないことになる。これに対して全国の分譲マンション物件は約9万7千件。検索サービス登録者一人当たり、最低でも約42件の見込み客があることになる。ところが現実には、マンション管理士として有償業務を行っている者はほんの一握りである。実際に、昨年度の神奈川県マンション管理士会のアンケート調査でも、マンション管理士としての有償業務を専業で行っている会員は全会員の4%に過ぎず、兼業で行っている会員を合わせても16%に過ぎない。準備中と思慮中の会員が43%で、残りの41%はもともと有償業務を予定していないか無回答である。

このデータからも明らかなように、今のところマンション管理士は簡単には儲からない商売だと言うのが事実だ。これは取りも直さず、マンション管理適正化法に定められたマンション管理組合に対する助言・指導というビジネスモデルが、市場のニーズと懸け離れていることに他ならない。まず、マンション管理士制度を利用するには、管理組合役員の意識が高くなければならないが、多くの管理組合役員が1年任期の輪番制であり、管理組合役員の意識は高くなりにくい。逆に、管理組合役員の意識が高いマンションでは、住民主導で管理組合活動が活性化しており、あえて専門家の助言・指導を必要とせずとも、それなりに自立できているケースが多い。仮にもし管理組合が専門家の助言・指導を必要と感じても、有償での助言・指導を仰ぐには、一般会計の収支にそれなりの余裕がなければならない。特に最近ではマンション管理士資格を持つ管理会社のフロント担当者も多く、日常の問題やトラブルに関しては、管理会社に相談をすることで解決できてしまうことも多いので、対価を支払ってまでマンション管理士制度を利用する意味は見えにくくなっている。


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2005/11/14
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (12:33 pm)
管理組合役員の多くはサラリーマンや自営業者で、毎日仕事に追われている。職種も休日まちまちで、生活時間も異なるため、おのずとコミュニケーションが疎遠になりがちである。しかし、管理組合活動を円滑に推進していくためには、役員同士の密なコミュニケーションが欠かせない。幸いインターネットの普及により、時間を気にせずに電子メールでの連絡が簡単にとれるようになった。理事会の議案も事前に配布しておけば、会議の場の思いつきで議論や判断したりすることもなくなるので、時間の節約にもなるし間違った判断をするリスクも軽減できる。役員の間の日常のコミュニケーションにはぜひとも電子メールを活用すべきだろう。

特にメーリングリスト(ML)を利用すれば、すべての役員のメールアドレスをいちいち宛先やCCに入力したり、アドレス帳に登録したりする手間も省けるし、便利だ。MLには、FreeMLYahoo! Grouposのような無料のサービスも数多くあるが、メンバー全員がユーザー登録をしなければいけなかったり、不必要なメールマガジンが届くようになったり、無料であるがゆえのデメリットもあるので、できれば有料のサービスを利用したい。レンタルサーバーを利用するのもひとつの手だ。例えばハッスルサーバーは、初期費用1,000円、年間2,500円(税込)でディスク容量500MBが利用でき、MLも無制限で作成できる。

ただし忘れてはならないのは、メールアドレスを持たない役員の存在だ。


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2005/11/03
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (11:48 am)
情報に価値がある時代
価値がモノからカネ、そして情報へと移っている。モノやカネはそれ自体が持つ価値しかないが、情報は使い方によっていくらでも価値を生む。情報はいくら使っても減ることはないし、複数の情報を合わせることで、新たな価値を生み出すことができるからだ。

日本の高度成長期はまさにモノ作りによって達成されたものだった。大量生産により、巨大な生産設備を持つ製造業が牽引役となった。米国という巨大消費マーケットを背景に、モノを大量に作れば作るだけ売れた時代だった。このような時代ではとにかく生産性が重視された。限られた生産設備で、単位時間に出来るだけ多くのモノを生産する能力の競争となった。当然のように生産設備は巨大化し、機械化が進み、工場労働者の単純作業によって大量生産することが儲かる仕組みだった。

しかし、極限まで生産性を向上させた結果、モノ余りの時代が訪れた。単純にモノを大量生産するだけでは儲からない時代になった。それは単純なモノ作りよりも、アイデアが尊重される時代である。大量生産・大量消費のただ大量にモノを作れば儲かる時代は終わり、市場のニーズに合致したモノやサービスをタイムリーに提供する者が勝者になる時代になった。そのような時代では、モノやカネも大事だが、最も重要視されるのは情報である。もはや企業規模や資本の多寡だけでは勝負は決まらない。競争相手よりも、より多くの情報をより早くキャッチして、市場のニーズに合致した商品やサービスを迅速に提供することができた者だけが生き残れる時代になったのだ。


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2005/10/27
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (1:35 pm)
偉大な人だった。職業人としても、社会人としても、父親としても・・・。私なんか、とても足元にも及ばないし、あまりに偉大過ぎて、目標とすることも出来なかったくらいだ。最初にお会いしたのは、2003年5月16日。彼がセミナー講師として上京した折の懇親会に、友人の紹介でご一緒させていただいた。私にとっては「雲の上の人」との初対面に、たいへん緊張したのを覚えている。

その後、彼が主催する「元氣の素」メーリングリストに加えていただき、毎週メールで彼の活躍ぶりを送っていただいた。このメーリングリストで、彼は職業人として、社会人として、父親としてどうあるべきか、どう生きるべきかの強烈なメッセージをわれわれ読者に送り続けた。パワーに溢れたそのメールは、こちらが落ち込んでいるときには開くのがためらわれるほどだった。最近そのメールからすっかりパワーが無くなって、検査のために入院したとあり、早く良くなってほしいと祈っていた矢先の訃報だった。昨年4月に横浜で行われたマンション学会で、彼の方からニコニコと「元気でやってる?」と声をかけてくださったのが最後となった。

私より5歳年上の52歳。人生を終えるには、あまりにも早過ぎる。3年前に独立開業して事務所を立上げ、これからと言う時に、さぞ無念だったことと思う。残されたご家族の心中をお察しすると、何と声をかけたらよいのか言葉もない。しかし、何事に対しても常に全力で向き合っていた彼にとっては、決して悔いのない人生だったとも思う。彼が送り続けたメッセージは、いつまでもわれわれの心の中で輝きを失うことはないだろう。

久しぶりに彼のホームページを訪れた。その「プロフィール」で、彼が「バイブル」としている蔵書の中に、柴田昌治氏の「なぜ会社は変われないのか」三部作があった。この本は私もたまたま書店で見つけて気に入り、ちょうど読んでいたところで、2005/10/19付の今日の話題「管理組合を意識改革するにはこうしろ!」は、実はこの三部作の組織改革論に影響を受けて一気に書き上げたものだ。ひょっとすると私がそこで書いたことは、彼がこの本を読んで感じたことの一部かもしれない。彼の足元に少しだけ近づけたような気がした。最後まで生きるパワーを送り続けてくれた彼に、合掌。
2005/10/19
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (7:33 pm)
管理組合の意識改革が進まない理由
管理会社社長による修繕積立金の使い込み事件が報道されている。川崎市の元管理会社長が、自分の会社の運転資金に使うため、東京、千葉、埼玉など関東地方の20以上の管理組合から総額2億円以上の修繕積立金を引き出して横領したらしい。

財産の分別管理を定めたマンション管理適正化法の施行後、4年も経過しているのに、いまだに上のような事件が発生するのは、管理組合の意識が高まっていない現実をよく表している。いかに適正化法で制度は作っても、マンション居住者の頭の切り替えができなければ、管理組合の体質は変わらないということだ。

マンションのスラム化や、管理会社の倒産、管理組合理事長による横領など、マンション管理に関する事件の報道は目にしても、自分のマンションでは大丈夫という思い込みがある。それは、学校などで問題を起して呼び出された親が「うちの子に限って、そんなことはない」と異口同音に唱えるのと似ている。

人間は自分にとって都合の良い情報は受け入れるが、都合の悪い情報には耳を閉ざすという習性がある。せっかく高いおカネを払って手に入れたマンションである。その未来が暗いなどとは考えたくもない。そもそも毎日深夜まで残業で今日の仕事をこなすのに精一杯のサラリーマンや、家事や子育てに追われる主婦に10年後のマンションの未来を思いやる精神的な余裕はないのが普通だろう。


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2005/10/13
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (10:37 am)
「マンション管理士」という肩書きを持っていると、マンション購入を考えてる方からも相談を受けることがある。先日もご子息のためにマンション購入を検討している知り合いから相談を受けたが、話をよく聞いてみるとマンションを早く買わせたくて物件探しをしているのは親御さんだけで、当のご子息は住宅取得をまだ真剣には考えていないご様子。結局、無理な長期ローンを組んでまで買わないほうが良いとアドバイスした。

この知人は典型的な団塊の世代。いわゆる「住宅すごろく」で、バブル崩壊前に賃貸アパート→分譲マンション→一戸建ての「上がり」に到達し、住宅ローンも完済している幸福な世代である。自らの成功体験もあり、持ち家志向が極めて強い。この世代に共通するのは、「賃貸で家賃を払っているのは、ドブにお金を捨てているようでもったいない。」という考えが強いことである

たしかに、バブル崩壊前は先に不動産を購入した者ほど儲かった時代だったので、無理に借金をしても早く住宅を購入したほうが良かった。しかし、もはや時代は変わってしまった。バブル崩壊後は先に不動産を購入した者ほど損をする時代となった。土地価格の下落はどこまで続くのか底が見えない。都心の一部で地価が下げ止まったり、逆に値上がりしている場所もあるが、それは超高層マンションの建設用地の取得などによるもので、あくまでも例外的なものに過ぎない。今後は少子化の影響で、2006年から日本の総人口は減少に転じる。それから9年遅れて、日本の総世帯数も2015年から減少に転じる。


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2005/10/05
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (1:04 pm)

新築分譲マンションの修繕積立金は、どこもかしこも面白いように横並びで平均6,000円だ。なぜならこれは、住宅金融公庫のリ・ユースプラスマンション融資の基準に単純に従ったものだからだ。この基準は下の通りで、新築マンションなら1戸当たりの平均月額は6,000円以上であれば良く、その最低レベルをぎりぎりクリアしているに過ぎない。

リ・ユースプラスマンション融資基準
修繕積立金(1戸当たりの平均月額)
経過年数<5年 6,000円以上
5年≦経過年数<10年 7,000円以上
10年≦経過年数<17年 9,000円以上
17年≦経過年数 10,000円以上

これには2つの問題がある。ひとつは、積立金額が定額ではなく、経過年数と共に値上げされていくということだ。日本経済がデフレスパイラルに陥り、多くのサラリーマンにとって昇給の見込めなくなったこの時代に、最初は安く、だんだん高くしていく積立金額の設定は時代錯誤も甚だしい。

住宅金融公庫がリ・ユースプラスマンション融資(当時の名称は「優良中古マンション融資制度」)をスタートしたのは、1994年。すでにバブルが崩壊し、日本企業の年功序列・終身雇用制度が見直されはじめていた時代である。しかし、住宅金融公庫にはそのような考えは毛頭なかったらしい。かの悪名高い「ゆとりローン」が、その最たるものだ。



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2005/09/24
カテゴリ: 今日の話題 : 

執筆者: naito (4:29 pm)
区分所有法が生まれた社会環境
区分所有法が制定されたのは1962年。その基本は区分所有者全員が団体を構成し、共用部分の管理を行うという「所有者自治」の精神による。しかし、多数の区分所有者全員が共同で管理を行うことは困難であり、中には管理に無関心な区分所有者もいることから、団体の中で1人の管理者を定めて、その管理者に管理を行わせることを可能にした。いわゆる「管理者型」の管理形態である。

その一方で、区分所有法は管理組合法人を設立することも可能にした。管理組合法人では区分所有者が理事と監事を選出し、理事が管理を行い、監事が区分所有者を代表して財産状況を監査し、その業務執行を監視するという方法を取っている。いわゆる「理事会型」の管理形態である。そして1982年に制定された標準管理規約は、この「理事会型」の考え方を採用している。その後は分譲マンション販売会社の多くがこの標準管理規約を原始規約として採用したため、世の中の多くのマンションがこの「理事会型」の規約を持つことになった。

これらの区分所有法や標準管理規約が制定されたのは、まさに日本の高度成長期に当たる。アルビン・トフラーの名著「第三の波」の言葉を借りれば、日本経済が「第一の波」の農業社会から「第二の波」の産業社会への脱皮を図る中で、それまでの農業社会の担い手だった地方の労働者が、都市の工場や事務所で働くようになり、集団就職に象徴されるような地方から都市への人口移動が劇的に進んでいた時代である。


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