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最新エントリ
2005/09/20
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執筆者: naito (9:25 am)
管理組合様と無料で「プチ顧問契約」を締結させていただきます。ご希望により、月額100円のコースもあります。下記の契約内容をご理解いただいた上で、メールでお名前、住所、メールアドレス、マンション名を明記の上、bzb05510@nifty.comまで「プチ顧問契約(無料コース)希望」または「プチ顧問契約(月額100円コース)希望」とお知らせください。折り返しご連絡を差し上げて、契約成立とさせていただきます。

(サービス内容)
(1) 電子メールでのご相談
(2) 無料相談会・無料セミナー等、管理組合様に役立つ各種イベント情報のお知らせ
※「無料コース」も「月額100円コース」も同一サービス内容です。

(管理組合様のメリット)
(1) 管理規約等のコピーをお預かりしますので、電子メールでのご相談の際、マンションの実状に即したキメの細かい対応が可能です。
(2) 「月額100円コース」をお選びいただきますと、「マンションみらいネット」登録の際、「専門家との顧問契約」の欄に「有」とご記入いただけます。

ただし、以下の業務はご希望に応じて、別料金で対応させていただきます。業務が発生しなければ、費用も発生いたしません。
(1) 理事会、総会等への出席(1万円/回)
(2) 規約、細則等の見直し(別途お見積りいたします)
(3) 管理委託契約の見直し(別途お見積りいたします)
(4) その他、特別な対応が必要となる業務(別途お見積りいたします)


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2005/09/18
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執筆者: naito (8:49 am)
「マンションみらいネット」の登録補助者としてご指名いただければ、私の取り分である下記の金額をそのまま管理組合様にプレゼントします。

  1棟:30,000円
  2〜4棟:33,000円
  5〜8棟:45,000円
  9棟以上:60,000円

管理組合様のご都合の良い日にマンションにお伺いして、登録シートの作成補助と確認作業を同時に行いますので、登録作業がスピーディーに完了します。管理組合役員様のご負担も軽減します。

メールでお名前、住所、メールアドレス、マンション名を明記の上、bzb05510@nifty.comまで「マンションみらいネット登録サービス希望」とお知らせください。折り返しご連絡を差し上げて、契約成立とさせていただきます。

(1) 当面、下記の駅から徒歩圏(2km以内)のマンション様に限定させていただきます。
  - 小田急線・相鉄線・横浜市営地下鉄 湘南台駅
(2) 管理組合様との連絡は原則として電子メールで行うこととさせていただきます。
(3) マンションへの訪問(現地確認)は原則として土日休日に限らせていただきます。事前にメールによりご予約ください。
(4) 管理組合様のプレゼントはシステムへの登録完了後となります。ご指定の管理組合様名義の口座に振り込ませていただきます。
(5) 何らかの理由によりシステムへの登録が完了しなかった場合は、管理組合様へのプレゼントは無効とさせていただきます。
2005/09/16
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執筆者: naito (10:03 am)
本日(9/16)、東京都文京区の住宅金融公庫本店「すまい・るホール」で行われた、管理士向けの「マンション履歴システム説明会」に出席してきました。

会場ではA4版450ページの分厚いマニュアルが配布され、マンション管理センター企画業務部の加藤部長から内容説明がありました。その要旨をご紹介します。

システムへの登録にあたっては、正しい情報が申請されるよう登録申請者に対して助言を行うとともに、登録内容の正確性を確認する業務(登録補助業務)を担当する専任者として登録補助者を設置する。

登録補助業務はセンターの職員が本来行うべきところの業務を登録補助者に委託して行うものであることから、登録補助者はセンターから独立した専門家の立場ではなく、登録補助業務の受託者としてその業務の執行にあたることが必要。

登録対象マンションの登録補助業務が完了するまでは、原則として当該マンションを対象とした他の業務を受託して実施してはならない。(例外による場合はセンターの承諾が必要)

自ら行った登録補助業務についてその責めに帰すべき事由により、管理組合及びその区分所有者、分譲業者若しくは登録補助業務の結果により登録し開示された情報を閲覧した第三者に発生した損害やトラブルについてはその責任を負わなければならない。また、これによりセンターが損害を受けたときは、登録補助者はセンターに対して相当な賠償をしなければならない。


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2005/09/11
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執筆者: naito (8:35 am)
現在のマンション管理士の一般的なビジネスモデルは、管理組合と顧問契約を締結して、理事会に助言・指導を行いながら、管理会社の目付け役になるというものです。しかし、このビジネスはどう見てもニッチ(規模の小さい「すきま市場」)に過ぎません。なぜなら、世の中の大半のマンションは管理会社に全部委託をしており、マンション管理士が顧問契約を締結するには下記の条件がすべて揃っていることが必要だからです。

(1) 管理組合がある程度主体的に活動しているか、少なくとも主体的に活動する必要性を感じていること
(2) (1)の改善について専門家の助言・指導を必要としていること
(3) (2)のために専門家に支払う資金的な余力があること

ところが、これらの条件をすべて満たすマンションは全体の中でそれほど多いとは思えませんし、今後それが増えていくこともあまり期待できません。今まで、各地のマンション管理士会による様々なPR活動やマスコミ報道等により、それなりにマンション管理士に対する社会的認知度は高くなってきたと思います。しかし、実際のビジネスに結びついているケースは極めて少ないというのが現状ではないでしょうか。せっかくマンション管理士制度が出来て、熱意にあふれるマンション管理士が多数生まれているのに、その一方で満足な管理ができずにスラム化への道を直進しているマンションがある。これは社会的に見れば大きな損失以外の何者でもありません。


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2005/09/09
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執筆者: naito (9:23 am)
理事長がワンマンで何でも決めてしまって、他の理事はそれに同意をするだけという管理組合があります。理事会はまさに理事長の独壇場となっていて、理事長ひとりが熱弁をふるっていますが、それに逆比例して他の役員の気持ちは冷めるばかりです。伏し目がちに黙ったまま、早く家に帰ってテレビを見たいと時計ばかりを気にしています。

逆に何事も理事会で役員全員で話し合って決めないと動けない管理組合があります。誰も責任を持ちたくないのか、いちいち細かいことを決めるにも理事会決議を通さないと気が済まないのです。役員全員で話し合いながら内容を詰めていくのですが、なかなか具体案がまとまりません。誰からも意見が出ないか、逆に色々な意見が後から後から出てきて収拾がつかなくなり、毎回時間切れで結論が出ずに継続審議の繰り返しになってしまいます。結局何も決まらずに、何も出来ずに終わるか、あるいはそのまま次年度の理事会への申し送り事項になるのがオチです。

どちらも理事会運営に失敗しているケースと言えるでしょう。では、いったいどうしたらいいのでしょうか?

その答えは、各理事に権限委譲を進めることです。各理事の役割分担を明確にして、その仕事に対する一切の権限を委譲しましょう。そうすることによって、理事長の負担も軽減しますし、理事会もダラダラと時間をかけずに済むようになるはずです。

例えば、管理組合行事として防災訓練を行うことが事業計画で定められていて、予算も決まっているとしましょう。しかし事業計画では、具体的な実施日時や訓練内容までは細かく決まっていないですから、それを誰かが決めないといけません。


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2005/09/02
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執筆者: naito (9:59 am)
こんな夢を見た。どうやら10数年後の未来に来たようだ。

築年数のかなり経過した60戸程度のマンションだが、建物は新築時の美しさを保っている。きちんと計画修繕がなされてきたようだ。すでに各戸に光ファイバーが2本ずつ配線されていて、オンデマンドのビデオ配信など高速インターネットの利用を楽しんでいる。手すりや段差の解消といったバリアフリー対策も進んでおり、改良工事も計画的に行われてきたようだ。清掃も隅々まで行き届いていて、気持ちがいい。

住人の誰もが、見ず知らずの私に笑顔で「こんにちはー」と声をかけてくる。私もなんとなく幸せな気分になって、思わず笑顔で挨拶を返している。

少し離れた場所で清掃作業をしていた管理員が、笑顔で住人に声をかけている。住人も笑顔で管理員の労をねぎらっている。管理員のほうきを持つ手の動きはてきぱきとしていて、まるでディズニーランドのカストーディアル(清掃員)を見ているようだ。いかにも掃除が楽しそうで、こちらも一緒に掃除をしたくなる。

いったいこのマンションはどのような管理をしているのかと気になって、住人のひとりに聞いてみた。


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2005/08/28
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執筆者: naito (10:03 am)
マンション内でAM放送をうまく受信できないという相談をいただき、現地を訪れました。テレビの上に置かれたラジオの電源を入れてみると、FM放送は問題なく受信できるのですが、たしかにAM放送は雑音ばかりで、何も聞こえません。以前居住者が近くの電気店に相談したときには、「マンション内には電波が届かないので窓の外にアンテナを置かないとダメだが、そのためには壁に穴を開けないといけない」と言われて断念したとのこと。

とりあえず窓際にAM放送用のアンテナを置けば何とかなるのではないかと考えて、ネットで見つけたループアンテナを持って再度訪問。出窓にアンテナを置き、アンテナ線の端にある結合器を、受信状態を探りながらラジオの表面に沿わせていきました。この結合器というのは、ラジオに外部アンテナ端子が無い場合に使うもので、ラジオ内部のアンテナの近くに置くことで、受信状態を改善するものです。

しかしアンテナの方向をいろいろ変えても、結合器の位置をいろいろ変えても、雑音ばかりで一向に改善が見られません。何かおかしいなと思いながら、ラジオをテレビの上から窓際に移動させたら、突然雑音が消えて明瞭な音声が聴こえてきました。原因を調べたところ、この雑音はテレビのアンテナ端子から来ているものでした。

原因が分かれば、対策は簡単です。ラジオをテレビから遠ざけることで雑音はなくなり、アンテナを設置することでAM放送の電波も問題なく受信できるようになりました。

以前経験したケースでは雑音の原因がパソコンだったことがあります。このときもラジオをパソコンから遠ざけることで問題が解決しました。電波の受信しにくいマンション内でAM放送を聴くときは、ループアンテナの設置を検討すると同時に、雑音の原因を特定することを心掛けてください。
2005/08/26
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執筆者: naito (10:32 am)
「紺屋の白袴」、「医者の不養生」、いずれもその道のプロが自分のことには意外と無頓着であることを例えた言葉です。紺屋が白い袴を履こうが、医者が不摂生なことをしようが、他人に害がなければ問題はありませんが、似たような言葉でも「マンション管理士のマンション」の場合は、笑い話で済まないこともあるようです。事実、マンション管理センターに持ち込まれる相談の中に、マンション管理士の資格を持つ区分所有者の専横に困っている居住者からの相談がかなりの件数あるようです。

実際に私が関与したマンションでも、マンション管理士の資格を持つ区分所有者が理事会で主導権を握り、強引に大規模修繕工事の業者や工事内容を決めるなど、他の多くの区分所有者から反感を買っているケースがありました。当のマンション管理士に悪意があるかどうかはともかく、他の区分所有者の気持ちを無視して、きちんとした合意形成のプロセスも経ないで管理組合活動を進めていくことは、仮に法的には問題がないとしても、快適な居住環境を得るという本来の目的からは大きく外れたものであることは否めません。

そもそもマンション管理士の資格は、区分所有法やマンション管理適正化法などの法的知識や、建物・設備に関する技術的知識されあれば取得できますが、マンション管理士としての業務は、単にそれらの知識や経験があるだけでは務まりません。他人への気配りや思いやり、いかなる困難も乗り越えることができる意思、自分の欲求や衝動を抑えることができる自制心、他人とうまくやっていける協調性、他人の失敗を暖かく受け入れる寛容さ、集団をまとめていける統率力、自分の考えや気持ちを他人に伝えることができる表現力、交渉力や紛争解決能力など、高い社会的知性を身に付けた人間でないと、本来の目的を達成することはできません。


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2005/08/23
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執筆者: naito (10:23 pm)
今秋から募集開始となるマンション履歴システム「マンションみらいネット」の登録費用は、ここにあるように単棟型のマンションで初年度4〜5万円、2年目以降の更新費用1〜2万円となるようですが、私はこれはすべて「無料」にすべきと思っています。

これは、別に税金を注ぎ込めという話ではありません。履歴システムの利用料金は無料にしても、有償サポートで運営費用を捻出するというビジネスモデルが十分に成り立つと考えるからです。すなわち、履歴システムの入力インターフェースを一般に開放して、登録したい管理組合は、自分たちの手で登録作業ができるようにします。この場合は無料です。ただし、登録事項はかなり専門的な内容ですから、自分たちではできない場合には、マンション管理士等のサポートを得ることになります。この場合だけ有料にすればよいのです。

サポートを依頼されたマンション管理士は、自分で入力してもよいし、マンション管理センターに調査用紙を送って入力を依頼してもよい。そして、マンション管理センターに入力を依頼した場合には、そのマンション管理士はマンション管理センターに一定の手数料を支払う形にします。この最後の形が、現在想定されているマンション履歴システムの形に一番近いものですが、この場合の手数料収入だけで、システムの運営費用は十分にまかなえるはずです。あるいは、システムへの入力方法を説明するセミナーを有料にしてもいいと思います。セミナーに出なくても、マニュアルを読んだだけで入力ができる管理組合やマンション管理士には負担がかからないことになります。

2005年3月末時点の国内ブログ利用者数は延べ約335万人、月に1度はブログを更新しているアクティブブログ利用者数は約95万人、ブログ閲覧者数は約1,651万人(総務省調べ)という状況を考えれば、管理組合が自分たちで登録・更新することは決して不可能ではありません。システムへ登録する手順を簡単なものにして、それを一般の管理組合に開放するだけでよいのです。システムの開発費に何億円も注ぎ込んでいるのなら、それくらいのインターフェースの実現は簡単でしょう。

もし、システムのインターフェースを一般に開放した場合、登録内容の信頼性に懸念があるのなら、例えば入力資格をマンション管理士だけに限定してもよいでしょう。そして、登録料金の設定を個々のマンション管理士に任せれば、競争原理が働いて、安くてより良いサービスを管理組合に提供できるようになるはずです。なぜなら、履歴システムを通して管理組合との接点を得られるメリットを考えれば、無償で登録・更新に応じるマンション管理士がいてもおかしくないからです。そして、登録を依頼するマンション管理士の選定を市場に任せることにより、マンション管理士が提供するサービス品質も競争原理により向上することになるでしょう。

そもそもマンション履歴システムの目的は、マンションストックの循環型市場を作り出すことにあります。そのためには、より多くの管理組合にこのシステムを利用してもらわなければ意味がありません。登録・更新費用を「無料」としない限り、それは望めないことだと思います。「無料ならやってみたい」と考える管理組合もあれば、「有料でも手のかからないほうがいい」と考える管理組合もあるはず。もちろん「マンション管理士の派遣を含めて、すべてマンション管理センターに任せたい」という管理組合もあるでしょう。多様な管理組合の要望に応えることのできるシステムにしてこそ、「マンションみらいネット」は循環型市場を作り出すという当初の目的を達成できるものになると思います。
2005/08/22
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執筆者: naito (9:45 am)
私は、一般に呼ばれている「管理組合」という名称は適切でないと思っています。なぜなら、それは「マンション管理の実務を行う団体」というイメージが強すぎるからです。また、「労働組合」や「協同組合」を連想してしまい、なんとなく「弱者が寄り集まって強者に対抗するような団体」というイメージもあるからです。

しかし、区分所有法によって規定されているのは、区分所有者から構成される団体なのですから、むしろ「オーナー会」と名づけたほうが、より実体を表していると思います。たしかに区分所有法はマンションをどのように管理していくかについて規定していますが、それはあくまでも手段であって、目的ではありません。「管理組合」という名称では手段ばかりが強調されてしまい、資産価値の維持と良好な居住環境の確保という真の目的をイメージしにくいのが難点です。

その点、「オーナー会」とすれば、「自分はオーナーなんだ。だからこのマンションの運営に責任を持たなければいけないんだ。」という自覚が生まれます。いつまでも賃貸意識の抜けない区分所有者から、マンションを区分所有する1オーナーとしての自覚を促し、自分の財産(=資産価値)とそこから生まれる収益(=居住環境)は自分で守るという意識を持ってもらうには、「オーナー会」としたほうが良いと思います。

「オーナー会」という名称から、プロ野球の球団オーナーをイメージしてもよいでしょう。1つの分譲マンションの区分所有者全員は、高い金銭を支払って共同出資でプロ野球の1つのチームを買収したようなものです。その球団の運営により収益を上げるのはオーナーの責任です。そして、オーナーは監督や選手を選び、テレビ放映権や球団グッズの販売などにも知恵を絞ります。マンションの場合は、管理者がチームの監督、保守点検業者や管理会社が選手に相当します。テレビ放映権や球団グッズの販売は、子供会や夏祭りなどコミュニティー活動の活性化と考えればよいでしょう。

今の管理組合はオーナーの中から輪番制や抽選で監督を選んで、毎年ペナントレースを争っているようなものです。毎年オーナー会議で選ばれたオーナー会長(理事長)が監督としてベンチに座るものの、ほとんどのオーナーは監督としての能力を備えていないため、適切な指示も出さずに、ゲーム運びは選手に任せっきり。選手の年俸も選手の言い値で決まっています。こんな状態で、果たしてこのチームは良い成績を残し、球団も収益を上げることができるでしょうか?できる訳ありませんよね。

その結果として、マンションの資産価値の低下と居住環境の悪化を招いているのに、オーナーとしての自覚がないので、そのこと自体にも気が付かずに安穏としている区分所有者がいかに多いことでしょうか。監督としての資質の備わった人材(マンション管理士)に国家資格を与える制度(マンション管理適正化法)が施行され、国を挙げてチームを応援しているのに、毎年成績は低迷し、赤字が続くばかりの球団が多い状況は、まったく嘆かわしいばかりです。

さあ、今すぐ「管理組合」という名称は止めて、「オーナー会」とでも名前を変えましょう。そして、オーナー自らは監督の座を降りて、有能な監督(マンション管理士)を迎え入れるべきです。

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