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2005/08/20
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執筆者: naito (3:17 pm)
※「管理組合」の名称を変更(管理の実務を行う団体というイメージを払拭)
例えば「区分所有者会」とする
区分所有者総会:規約の制定・変更、取締役を指名、報酬を決定(取締役:出席ごとに1万円程度、管理者:月5万円程度?)、配当(管理費等)を決定

※理事、監事を廃止(管理の実務を行う団体の役員というイメージを払拭)
取締役会:最高運営責任者(管理者)と管理会社を指名し、区分所有者の利益のためにマンション管理業務を監督

最高運営責任者:マンション管理業務のすべてに責任を負う

管理会社:最高運営責任者の監督の下に、実務を遂行
2005/08/20
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執筆者: naito (2:15 pm)
神奈川県マンション管理士会の広報委員会に出席しました。今回のケーススタディは、居住者から「ベランダでカラスに襲われた」との連絡が管理会社にあった事例の紹介。管理組合としてどのように対応すべきかを中心に討論を行いました。

この事例は、横浜市内の賃貸マンションで、マンションの裏山にカラスが営巣。5月に繁殖期を迎えて気性の荒くなったカラスが、マンション1階のベランダに飛来し、そこにいた居住者の頭部をめがけて襲いかかったというもの。その居住者から管理会社に電話で「ベランダでカラスに襲われた」との連絡があり、管理会社は居住者に調査報告を約束。すぐに区役所に問い合わせたところ、担当者が後日実態調査に来ることになったので、当日中に居住者にその旨を連絡したとのことです。

後日区役所の担当者が現地を調査した結果、問題を認識し、区役所から裏山の管理者に連絡を取って巣撤去を提案することに。管理会社は居住者にその調査結果を連絡。その後、裏山の管理者の費用負担により巣の撤去がされ、事態は無事解決したとのことです。

引き続き行われた討論では、まずカラス対策が管理会社(管理組合)の業務かどうかについて意見が分かれました。すなわち、良好な居住環境の確保という意味で管理組合業務であるという意見と、本来は管理組合業務ではなく、個人が対処すべき問題だが、業務外のサービスとして対応すべきという意見です。ただし、いずれも居住者からの訴えを無視したり拒絶すべきではなく、管理組合(管理会社)として対応すべき問題であることについては意見の一致を見ました。

上のケースの場合、裏山の管理者の費用負担により巣の撤去がなされましたが、もし裏山の管理者が巣の撤去に応じなかった場合に、管理組合(管理会社)としてどのように対応すべきかについても討論を行いました。この場合は、管理組合の費用負担により巣の撤去を行うことを条件に、裏山の管理者の同意を取り付け、理事会決議または総会決議を経て巣の撤去を行うことで意見が一致しました。また、このようなカラス対策はマンション管理組合よりは、本来その地域の自治会が対応すべき問題であるという指摘もありましたが、緊急性を要するため管理組合が初期対応することは間違いではないとの結論に達しました。

なお横浜市の場合、カラスの巣除去費に半額程度の補助が出る制度があります。もし、このような問題に遭遇された場合、ご自分のマンションの市町村に同様の補助制度があるかどうかを確認されるとよいでしょう。

また、いかに迷惑なカラスでも鳥獣保護法の対象となる鳥獣です。巣の除去の際に、巣の中に卵やヒナがいない場合は、樹木の管理者の了承があれば法規上の許可は必要なく巣の撤去の実施が可能ですが、もし、巣の中に卵やヒナがいた場合は、鳥獣の捕獲許可が必要になりますので、ご注意ください。いずれにしても、市町村の環境保全課と相談して対策を進めることをお勧めします。
2005/08/19
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執筆者: naito (8:51 am)
asahi.comの「住まい」の「ここが知りたい」の2005/08/13付記事で、マンション1階の店が共用部分である通路や廊下に看板を何本も立てたり、段ボール箱を積んだりして困っている相談が載せられています。回答者は弁護士の先生なので、裁判の話が中心になっていますが、マンション管理士の立場で助言すると、やはりここは話し合いでしょう。

標準管理規約の場合、理事会決議により、理事長が義務違反者に対して是正の勧告を行うことができますので、理事長またはその代理として管理会社が、店長なり店の運営責任者に、マンション居住者が迷惑していることや、規約・細則に違反していることを説明して、看板や荷物の撤去を請求すればよいでしょう。店長が応じない場合は、店のオーナーに連絡を取って、是正の勧告を行うことになるでしょう。店のオーナーも応じない場合は、店舗部分を賃貸している区分所有者と話し合いを行い、それでも解決しない場合は最終的に法的措置を検討するというステップになると思います。

なお、1階が店舗になっているマンションでは、管理規約により店舗前面敷地について専用使用権が設定されていることがあります。店舗に是正の勧告を行う場合には、事前にどこまでが認められていて、どこからが違反行為になるのかを十分に理解した上で話し合いをしましょう。

一般の小売店なら、近隣住民との良好な関係を重視するはず。多くのケースは店側が管理規約を十分に理解していないことに起因すると思われますので、友好的に話し合いを行えば、必ず解決すると思いますよ。
2005/08/18
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執筆者: naito (8:43 am)
株式会社ワタミ創業者の渡邉美樹社長をモデルにした「青年社長」を読みました。渡邉氏は、10歳のときに母の死と父の事業の失敗に遭遇したことから、「社長になる」と決意し、弱冠24歳でそれを実現します。その渡邉氏の座右の銘が「夢に日付を」。彼は目標とそれを達成する日付を書いたカードを常に持ち歩き、常に読み返しながら頭に刻み続けているそうです。「人に喜んでもらいたい」という彼の夢は学校作りや介護サービスにまで及び、その夢は留まるところを知らないようです。

どうも人間は、単に報酬が得られるとか、責任感や義務感だけで仕事をしても、空しいだけで、決して幸福にはなれないようです。世のため人のためになる大きな夢を抱き、その夢の実現に向けて努力することが、すなわち心の底から好きになれる仕事であり、そのことにより大きな幸福が得られるようです。

マンションの管理組合運営にも同じことが言えそうです。私が自分の住むマンションの理事になったときも、「自分が任期の間に管理コストを削減して、駐車場の問題も解決したい!」という夢を抱き、その夢の実現に向けて努力することで、頑張ることができました。当時は会社の仕事も忙しく、毎日の帰宅も深夜0時過ぎの生活でしたが、睡眠時間を削ってまで管理組合の仕事をしても、まったく苦になりませんでした。

うちのマンションでの次の大きな課題は4年後の大規模修繕工事ですが、これについても同じことが言えそうです。単に劣化した箇所を修繕する工事という意味では後ろ向きの考え方になってしまいますが、例えばIT化のために全戸に光ファイバーを2本ずつ配線したいとか、バリアフリー化のためにエントランスにスロープとリフトを設置したいとか、階段下のデッドスペースに自転車置き場を増設したいとか、考え出すといろいろなアイデアが出てきて、ワクワクしてきます。

管理組合の役員はそういった「夢」を抱くことがまず大事であると同時に、居住者全員にも同じ夢を共有してもらい、その夢の実現に向けて全員で努力していくことが管理組合活動を活性化させるための大きなポイントとなりそうです。

管理組合活動を続けていくことに虚しさを感じたら、ぜひあなたの夢を考えてください。そしてその夢をいつまでに達成するか日付を入れましょう。きっと心の底から力が沸いてきて、元気になれますよ。
2005/08/16
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執筆者: naito (2:16 pm)
2005/08/13の「今日の話題」で管理組合を会社組織に例えました。このように管理組合運営を会社運営の視点で考えてみると、いろいろと気になることが出てきます。

まず、管理組合の運営状況が明確に数値化されていないことが挙げられます。一般に株式会社では収支報告書や貸借対照表に加えて、一株利益、配当、株価、時価総額などの投資指標が明確になっていて、経営の良し悪しが一目で分かるようになっています。たしかに、管理組合でも収支報告書や貸借対照表はきちんと作られていますが、管理組合の本来の目的はマンションの資産価値の維持と居住環境の向上にあるはずです。ところが管理組合の収支報告書や貸借対照表をいくら読み込んでも、それらの達成状況はまったく分からないのです。管理組合活動の結果、マンションの資産価値がどのように変わったのか、居住環境がどのように向上したのか、それらを具体的な数値で示す指標があるべきです。残念ながら、今の管理組合の収支報告書や貸借対照表は、いくらもらって、いくら使ったか。そして今いくら残っているか程度のことしか表していません。これでは、小学生のこづかい帳の域を出ていません。

では、どうすればいいのでしょうか。


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2005/08/13
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執筆者: naito (1:39 pm)
2005/08/11の「今日の話題」で管理組合を民主主義政治に例えて論じましたが、私はむしろ管理組合は会社組織に近いと思っています。区分所有者が株主で、管理組合理事が経営者という図式です。管理会社は実際の業務を行う従業員の位置付けになります。そして、株主総会と同様に区分所有者全員による管理組合総会が最高議決機関で、会社経営と同様に管理組合理事が管理組合運営に責任を持つことになります。異なるのは、会社組織は利益の追求が目的ですが、管理組合ではマンションの資産価値の維持と居住環境の向上が目的ということでしょうか。

経営者が無能では会社経営がうまく行かなりますから、経営者にはそれなりの資質を持った人材が任命されます。経営者を毎年輪番制や抽選で決めている会社など、聞いたことがありません。ところが、管理組合という会社組織は経営者の能力に無頓着で、輪番制や抽選で経営者を決めているというのはどういうわけでしょう。まったく能天気としか言いようがありません。

私は、もし区分所有者の中に有能な人材がいないのなら、経営者としては外部の有能な人材を迎え入れればいいと考えています。もし区分所有者から成る理事会を存続するのであれば、それは会社組織の取締役会のような位置付けにして、経営者にモノ言いをする役割を持たせればよいのです。この場合、会社組織と同様に監査役も必要になるかもしれませんが、監査役には会計や管理組合運営に関する専門知識が要求されます。これも内部に有能な人材がいなければ、外部の有能な人材を招聘するのが自然な形でしょう。

今のマンション標準管理規約は区分所有者の中から選ばれた役員が経営者となることを想定しているのに、残念ながら実際には内部には有能な人材がいないということが理想と現実のギャップになっています。もちろんそのようにして選ばれた役員が一所懸命勉強して有能な経営者になっていくこともありますが、その場合も結局のところ後継者の人材不足に悩む結果になります。後継者を内部で育てられないなら、外部の有能な人材を採用すればいいのです。

そもそも区分所有法は、管理組合の経営者として管理者を定めていますが、管理者は区分所有者でなければならないという決まりはありません。管理組合運営の主体は区分所有者にあることに異論はないでしょうが、これは何も経営を自分の手でやらなければいけないということではありません。多くの株主の目的が会社経営自体にあるのではなく、そこから生まれる利益を享受することであるように、多くの区分所有者の目的も管理組合運営自体にあるのではなく、それによって得られる資産価値の維持と居住環境の向上にあります。それなら、むしろ経営は外部の有能な人材に任せるべきなのではないでしょうか。そして区分所有者は「モノを言う株主」として経営に対して積極的に発言していけばいいのです。

それには、まずマンション標準管理規約として、従来の「単棟型」、「団地型」、「複合型」だけでなく、第4の型として例えば「管理者型」のようなものがあってもよいはずです。現在の標準管理規約はマンション管理のあるべき姿のひとつを示していますが、現実から乖離した「絵に描いたモチ」になっているのであれば意味がありません。もし国土交通省に作る気がないのであれば、マンション管理士会などが独自のモデル規約を作ってもいいでしょう。

マンション管理士制度が整った現在、私の考えてることも決して夢ではなくなったと思いますが、いかがでしょう。
2005/08/11
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執筆者: naito (2:21 am)
日経BP「マンション新時代」の2005/08/08付記事「「マンション管理をカスタマイズ!」田村哲夫氏にきく(上)」で、マンション管理士・一級建築士の田村哲夫氏が、「マンション管理組合は民主主義の学校」であると指摘しています。民主主義が日本に根づいてないから、管理組合にも民主主義が根づいてないとのこと。

たしかに、政治に関心のない人が多いように、管理組合運営に関心のない居住者が多くても不思議はありませんね。なぜそうなるのかというと、やはり管理組合運営は自分にはあまり関係ないと思うからでしょうし、仮に多少関係があるとは感じても、誰かがやってくれればいいという主体性のなさに問題がありますね。

でも、一番の問題は、管理組合運営自体が楽しくないことでしょう。理事会に出てもしゃべっているのは一部の役員と管理会社のフロント担当者だけで、残りの出席者は黙ったまま。役員と言っても名ばかりで、特に任務が与えられている訳ではなく、管理会社がすべてやってくれる状態では、楽しくもないし、やる気も起きないですよね。

これは役員に報酬を与えれば解決するかというと、そういう問題でもない。楽しくもないことはいくら報酬をもらっても苦痛なだけで、当人にとっても不幸なことです。逆に報酬を与えれば喜んで管理組合運営をやってくれるプロの人たちがいます。マンション管理士です。私は居住者全員が政治家になる必要はないと思います。居住者の中に政治家としてふさわしい人がいるならば、それはその人に役員をお願いすればいい。だけど、居住者の中にいないのであれば報酬を支払って外部の専門家にお願いをするのもひとつの方法だと思います。

民主主義を実現するには、別に自分が政治家にならなくても、政治家としてふさわしい人を選べることができればいいのです。マンション管理士制度が出来るまでは管理会社が経営者の役目を負っていたのですが、これには様々な問題がありました。経営者が自分自身に請負仕事を発注する形でしたから、管理組合の利益と経営者の利益が相反する形だったわけです。いわば政治家が談合を繰り返す土建屋だったようなものです。これではうまくいくはずありません。

もはや、区分所有者や居住者が義務感だけで努力してマンション管理組合を運営していくという時代は終わったと思います。これからは、経営を任せる専門家を自分たちの目でしっかり選ぶということが大事になるでしょう。もし居住者の中にふさわしい政治家(役員)がいるのなら、その人を選んでも構いません。その結果、区分所有者は資産価値の維持ができて、居住者は快適なマンションライフを楽しめれば、多くの人にとってはそれで十分幸せなことなのですから。
2005/08/10
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執筆者: naito (8:29 am)
スカンジナビア航空を再建させたヤン・カールセンの著書「真実の瞬間」を読みました。1981年にスカンジナビア航空の社長に就任した彼は、それまで製品本位だった企業を、顧客本位の企業に作り変えるために、階層的な管理組織を壊して、現場の従業員への権限委譲を大胆に進めていきます。この手法は、その後多くの企業でお手本となったようで、私がIBMに勤務していた1990年代、当時のガースナー会長のリーダーシップによって進められていた改革もまったく同じものでした。その後のIBMの復活ぶりは、ガースナー元会長の著書「巨象も踊る」で紹介されている通りです。

さて、ひるがえって、こちらは日本の携帯電話会社D社。先日、娘の使っている携帯電話の充電がうまくできなくなったので修理を依頼しました。購入後まだ1年経っていないので当然無償修理を期待していましたが、充電器と接続する部分の本体側のラッチが欠けており、「取扱い不良によるもの」とのことで保証対象外とのこと。場所的に考えて、落下や外部からの圧力で欠けるような部分ではないので、普通に充電器に出し入れをする際に欠けたものであること主張して無償修理を要求しましたが、本体と充電器を預けて2週間待たされて出てきたレポートが「2000回の脱着試験を行いましたが異常はありませんでした。したがって、お客様の取扱い不良によるものと判断します。」との、顧客現場から離れたメーカーの品質部門にありがちな、ありきたりの言い訳ばかり。逆に、どのような取扱い不良により、ラッチが欠損したのかについてはまったく触れられていないので、到底納得のできるレポート内容ではありませんでした。

あ、そうですか。分かりました。もうD社からは買いません。次から家族全員A社にします。ラッチの欠損という異常な不具合を、マニュアル通りに「取扱い不良」で片付けてしまったばかりに、D社は4人の顧客を失い、何かにつけて「だからD社はダメ」と言いふらされることになるのでした。ご愁傷さまです。
2005/08/09
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執筆者: naito (3:02 am)
日経BPの「ビジネススタイル」の2005/08/04付記事「環境的に「住む」〜エネルギーを選ぶ」で、オール電化住宅が環境にやさしいかどうかの議論がされています。

オール電化のひとつの柱は、IHクッキングヒーターです。ガスコンロの場合、ガスの持つエネルギーの55%程度しか料理に使われませんが、IHクッキングヒーターでは電力の持つエネルギーの90%が熱エネルギーになります。ところが、日本の主力電源は火力発電で、平均的には投入した一次エネルギーの30〜35%程度しか電力にすることができないため、宿命的に一次エネルギーの3分の1分の電力を使うという非効率を抱えています。したがって、一次エネルギーの利用効率で考えると、IHクッキングヒーターよりもガスコンロのほうが上回るようです。

もうひとつの柱であるヒートポンプ式の給湯器については、やはりガス給湯器と比べてエネルギー効率的には大差ないようですが、ポイントは深夜の余剰電力を使うところにあるようです。深夜の電力はほとんどが原発で作られたものであるため、CO2発生量はガス給湯器に比べてかなり少なくなるとのこと。ただし、放射性廃棄物の問題を抱えた原発がそもそも環境にやさしいのかどうかは議論のあるところですから、CO2発生量だけを見て単純に環境にやさしいとは言い切れないようです。

結局のところ、環境面だけで考えると、オール電化はガスと大差はないと言えそうですね。オール電化を導入する際には、安全性やコスト、掃除が楽など、他のメリットを判断基準とするのが良いということでしょうか。マンションの場合は、共用部分のガス配管が経年劣化した際に、その更新をどう考えるかが、ひとつの判断基準となりそうです。
2005/08/08
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執筆者: naito (3:17 am)
日経BPの建築総合サイト「KEN-Platz」の2005/08/05付記事で、省エネルギー法改正案が8月3日の参院本会議で可決、成立したことが紹介されています。これは、おなじみの「京都議定書」により、2010年度を目途に温室効果ガスの排出量を1990年比で6%削減する義務があるため、それを受けた法改正のひとつで、2006年4月1日から施行されるそうです。

今回の改正により、延床面積2,000平方メートル以上のマンションも省エネ措置を届け出ることが義務付けられました。特に注目すべきは、新築マンションだけでなく、既存マンションも大規模修繕の際には届け出が必要になること。具体的には、省エネ性能を数値化したPAL(年間熱負荷係数)やCEC(空調エネルギー消費係数)などを国土交通省に届け出る必要があるようです。さらに、届け出をした者は、その後省エネ措置に関する維持保全の状況を定期的に報告する必要もあるようです。そして、省エネ措置が著しく不十分な場合は、所管行政庁による指導や建物名の公表といった措置が取られるとのこと。

延床面積2,000平方メートル以上が対象ということは、30戸程度以下の小規模マンションを除けば、ほとんどのマンションが対象になりますね。ちなみに私の住むマンションも延床面積が2,000平方メートルを越えていますので、対象になりました。今後大規模修繕を控えた管理組合としては、建物の省エネ性能についても勉強する必要がありそうです。

しかし、実際には分譲マンションの省エネ性能って、共用部分の設備よりは、むしろ各住戸の給湯器やエアコンなど、専有部分の設備の性能によるところが大半を占めますよね。これって新築の際は販売業者がすべてを把握できるから良いとしても、大規模修繕の際に管理組合が現状をまとめるとなると、調べるだけでも大変な作業になりそうですね。

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