駐車場等の「専用使用権」に注意

asahi.com : 住まいの「ここが知りたい！」の2003/03/08付け記事で「新築マンション購入を考えているのですが、どんな点に気をつけたらいいでしょうか。」というQ&Aが載せられています。モデルルームと実際の仕様が大きく異なる場合に備えて写真を撮っておくことや、道路騒音を現地で確認することなどに加えて、駐車場等の「専用使用権」に注意するように助言されています。これは等価交換方式で建てられたマンションの元地主や、専用使用権を購入した一部の区分所有者に、敷地内駐車場を無料で使用できる権利が与えられているケースですが、駐車場にかかる固定資産税等は全員で負担するのに、元地主や一部の区分所有者だけが永久に無料で駐車場を使い続けることができるのは、よく考えると不公平な話な訳です。しかし後になって原始規約の不公平性に気が付きトラブルになっても、そうと知っていて購入したということで、最高裁はこうした売買契約を有効としました(H10.10.22最判)。この判例以降、販売業者は「安心して」専用使用権を分譲するケースが増えてきてるようですので、購入者は注意をしないといけません。しかし、私自身がマンションを購入したときのことを考えても、検討するのはせいぜい間取りや価格などで、あとはローンの手続きに追われて、とても原始規約に問題があるかどうかなど、頭が回りません。本来、原始規約の内容については、契約時の重要事項説明に加えるべきだと思いますが、単に通りいっぺんの説明だけでは不十分で、その規約が何を意味していて、どういうリスクがあるのかまで説明しないと意味がないでしょう。同様に設備の維持管理に必要な費用についても契約前に説明があってほしいと思います。最近は豪華な共用設備の付いたマンションが増えていますが、それらの維持管理にどれだけのコストがかかるのか、購入者は正しく理解しているのでしょうか。私もマンション購入時には、まさか機械式駐車場の1台分に1住戸分に相当する長期修繕費用がかかるということは夢にも思っていませんでしたので・・・。