中古マンションの価格査定方法

日経住宅サーチの「知る・学ぶ」の「住宅なんでもHow much!」の2002/11/26付け記事、「中古の価格／マンション編「黙って座ればピタリと当たる？」」で、中古マンションの価格がどのように査定されているかが紹介されています。最も使われているのが、東京カンテイが2002年１月にリリースした、「マンション評価システム」で、最新の取引事例・売事例をもとに実勢に即した価格算出が10分程度でできるのが特徴だそうです。このシステムを使わない場合は、、「相場を調べる」「対象マンションを評価する」「営業判断を加味して、価格を決定する」というプロセスだそうです。相場はレインズ(東日本不動産流通機構)やアットホームで調べ、対象マンションの評価は不動産流通近代化センターが作成した、「中古マンション価格査定マニュアル」等を参考にして調べるそうです。これによると実際に売買されたマンションから対象マンションと似た物件を選んで、交通の便や周辺環境等、23項目に渡って比較し、判定するのだそうです。ただし、いずれにしても、現状ではマンションの管理やメンテナンスの状況があまり中古マンションの価格に反映されないという問題があるようです。建物や設備の維持のために適正な管理を行ってきた結果が、中古価格にあまり反映されないという仕組みは、どう考えてもおかしいですよね。昔から「マンションは管理を買え」とよく言われますが、これは、「管理の良し悪しは価格に反映されていないから、同じ値段なら管理の良いマンションを買うのがトク」という意味だったのかもしれません。マンション管理適正化法施行後のこれからの時代は、管理の良し悪しが正しく中古価格にも反映されるような世の中にならないといけないと思います。そのためには管理の重要性について、マンションの区分所有者だけでなく、マンション購入者にも広く認知してもらう必要があるということになります。これもマンション管理士の大事な役割のひとつと考えてよさそうです。